記者南深

10月1日，地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布了前9月典型房企銷售及新增投資情況。

傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季行至中途，今年的房地產(chǎn)銷售雖不及往年，但9月來(lái)看百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比仍有回升，而得益于去年同期基數(shù)開(kāi)始下降等原因，前三季百?gòu)?qiáng)房企銷售降幅繼續(xù)收窄。

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前九月三類房企表現(xiàn)較好，一是央國(guó)企如保利、華潤(rùn)、建發(fā)、華發(fā)等，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用；二是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、萬(wàn)達(dá)等，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤(pán)去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升；三是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等。

百?gòu)?qiáng)房企新增投資方面，一個(gè)顯著特點(diǎn)是集中度持續(xù)向頭部集中。截止9月末，排名前十的房企新增貨值占到百?gòu)?qiáng)總貨值的49%，近半壁江山。

9月百?gòu)?qiáng)銷售環(huán)比增10%

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤(pán)金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)績(jī)基數(shù)較低。

而2022年1-9月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤(pán)金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來(lái)同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買(mǎi)力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

從各家房企的表現(xiàn)來(lái)看，2022年9月超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%，部分房企環(huán)比增幅在35%以上。但從同比來(lái)看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的房企數(shù)量近7成，僅3成實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

前三季度來(lái)看，三類房企表現(xiàn)較好。

一類是央國(guó)企如保利、華潤(rùn)、建發(fā)、華發(fā)等，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。第二類是部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企如濱江、萬(wàn)達(dá)等，基于自身資金面的安全和產(chǎn)品力，在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高。第三類是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)，去化壓力相對(duì)較小。

保利華潤(rùn)前三季拿地近千億

新增投資方面，由于9月有超過(guò)10個(gè)城市巨型集中供地，上海更是在第三輪土拍中達(dá)成了超千億的土拍金額，因此帶動(dòng)了9月土地成交總金額大幅上升，達(dá)到4215億元，環(huán)比增加58%，但同比仍減少33%。一二線城市土地成交增多，帶動(dòng)整體成交均價(jià)達(dá)到4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來(lái)新高。

集中供地以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企的新增土儲(chǔ)集中度持續(xù)居高不下。

截至9月末，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的49%，11-20強(qiáng)房企占26%，20強(qiáng)房企合計(jì)占比達(dá)到75%，較截至8月末再提升1個(gè)百分點(diǎn)。克爾瑞指，未來(lái)市場(chǎng)將持續(xù)強(qiáng)弱分化。

1-9月，新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數(shù)量明顯銳減。華潤(rùn)、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內(nèi)新增貨值均超過(guò)1500億元，拿地金額看保利、華潤(rùn)雙雙突破900億元，逼近千億大關(guān)。

規(guī)模化的國(guó)央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度表現(xiàn)的尤為顯著。保利、華潤(rùn)、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過(guò)60%，除中海外，其余企業(yè)三季度月均拿地金額均較上半年增長(zhǎng)超過(guò)100%。

招商證券：

地產(chǎn)股長(zhǎng)期邏輯是競(jìng)爭(zhēng)格局改善

盡管地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)整體上仍然承壓，但9月份資本市場(chǎng)整體調(diào)整情況下，地產(chǎn)股的表現(xiàn)可以算得上可圈可點(diǎn)，其中重要原因是穩(wěn)地產(chǎn)政策的陸續(xù)落地及更多政策落地的預(yù)期。

就在國(guó)慶節(jié)前，9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購(gòu)房的納稅人，售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。與此同時(shí)，央行也下調(diào)了首套房公積金貸款利率。

此背景下，招商證券趙可團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，需求或在更多政策催化下出現(xiàn)邊際改善同時(shí)推盤(pán)提供供應(yīng)端保障。一方面，預(yù)計(jì)保交樓政策、需求端更多因城施策金融政策(首付比例，購(gòu)房門(mén)檻)、融資端恢復(fù)融資功能政策或逐步落地，政策或拉動(dòng)存款搬家。另一方面，主流優(yōu)質(zhì)房企推盤(pán)或充足，供應(yīng)端有保障。

趙可團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)股的長(zhǎng)期邏輯依然是競(jìng)爭(zhēng)格局改善這個(gè)主軸，市場(chǎng)從拿地角度“下注”買(mǎi)入相關(guān)股票已表明競(jìng)爭(zhēng)格局改善這一邏輯的順暢。其建議關(guān)注龍頭“招保萬(wàn)金中華龍”，即招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)（600383）、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)，及經(jīng)營(yíng)彈性較大的地方國(guó)企，如建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）、越秀地產(chǎn)。

民生證券李陽(yáng)也建議，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處在政策寬松、銷售回暖跡象顯現(xiàn)的背景，優(yōu)質(zhì)公司的基本面“不會(huì)更差”，并將受益于競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化帶來(lái)項(xiàng)目?jī)衾曙@著回升，關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司：中國(guó)金茂、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)(需關(guān)注資本市場(chǎng)的不確定性因素)、金茂服務(wù)。

招商銀行楊偵譽(yù)團(tuán)隊(duì)則對(duì)全年的銷售和投資作了展望，其預(yù)計(jì)今年商品房銷售面積增速為-13.5%的預(yù)期，“節(jié)奏上，今年或難以看到市場(chǎng)顯著回暖，將延續(xù)低位波動(dòng)趨勢(shì)，主要原因是并未觀測(cè)到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信心或經(jīng)濟(jì)信心的因素出現(xiàn)，居民購(gòu)房情緒一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)”。

另外，其維持今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的預(yù)期增速為-4.5%不變，“房企投資意愿持續(xù)不足，年內(nèi)難以觀測(cè)到趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)”。

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