曾對分拆物業(yè)板塊上市“否認三連”的龍湖集團，最終還是拋出了物管公司赴港上市的計劃。1月7日晚間，龍湖集團對外發(fā)布公告稱，建議分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司(以下簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”)于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市;與此同時，龍湖智創(chuàng)生活也向港交所遞交招股書。

從“引而不發(fā)”到正式“官宣”，流傳于坊間傳聞中的龍湖分拆物業(yè)計劃，眼下已然被擺到了臺面上。接下來，龍湖要講怎樣一個“物業(yè)上市故事”?

赴港IPO啟動

根據(jù)龍湖集團最新公告顯示，在建議分拆及上市完成后，該集團擬于龍湖智創(chuàng)生活擁有不少于50%的權益，而龍湖智創(chuàng)生活仍為龍湖集團的附屬公司。

資料顯示，作為龍湖集團旗下物管平臺，龍湖智創(chuàng)生活于2018年8月29日在開曼群島注冊成立，服務范圍包括住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務，以及商業(yè)運營及物業(yè)管理服務。截至2021年9月30日，該公司在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業(yè)運營服務項下的總建筑面積為570萬平方米。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理服務簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。

從收入及毛利兩個指標來看，2019年，龍湖智創(chuàng)生活的收入及毛利分別為4368.7百萬元、1277.8百萬元;2020年，上述兩大指標分別增長至6468百萬元、1665.7百萬元。截至2021年9月30日止九個月，該公司分別取得收入7771.3百萬元、毛利2145.4百萬元。

就“為何選擇此時分拆物業(yè)上市”的問題，龍湖集團方面向北京商報記者表示，目前企業(yè)處于上市靜默期，一切以披露的公開信息為準。

不過在龍湖集團最新發(fā)布的公告中，對于這一問題似乎也有解答。龍湖集團表示，“分拆上市事項以利于保留集團及分拆集團各自業(yè)務的增長，并為這兩個集團帶來利益。建議分拆將促進分拆集團的進一步增長及業(yè)務轉型，并讓投資者透過提高經營及財務的透明度評價及評估分拆集團的表現(xiàn)及潛力。”

上市傳聞已久

在拆分物業(yè)板塊上市大潮中，萬科以及龍湖曾是業(yè)內公認的“佛系”房企。

“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”這是龍湖集團董事長吳亞軍此前對于分拆物業(yè)上市的態(tài)度。按照彼時龍湖管理層披露的對物業(yè)公司的定位：物業(yè)是龍湖整個業(yè)務生態(tài)的一部分，各航道之間更需要協(xié)同，而不是分拆，這才是符合龍湖發(fā)展需求的選擇。

談及何時啟動物管公司上市進程的問題，在諸多公開場合的表態(tài)中，吳亞軍以及一眾公司高管的統(tǒng)一口徑，都是“沒有分拆上市計劃”。

不過，盡管自2018年以來，龍湖集團在公開表態(tài)中多次否認物業(yè)IPO計劃，但外界還是從企業(yè)動態(tài)中找到了其籌備物業(yè)公司上市的蛛絲馬跡。

最早讓外界對龍湖物業(yè)生出物業(yè)IPO猜測的，是龍湖智創(chuàng)生活前身“龍湖智慧服務”的股權架構——在該公司往上穿透的股權架構中，有一家成立于香港的公司。這曾被解讀為龍湖集團“正在搭建物管公司上市框架”。到了2021年11月，關于龍湖分拆物業(yè)上市的傳聞更是愈演愈烈。根據(jù)當時傳出的市場消息內容，龍湖集團考慮讓物業(yè)管理子公司進行至多10億美元的IPO。

讓外界更加堅信龍湖物業(yè)IPO臨近的，還有2021年以來該集團在物業(yè)方面明顯提速的收并購。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年2月，龍湖物業(yè)收購美好幸福60%股權，并在6個月后完成對美好幸福100%的股權收購;3月，龍湖物業(yè)以12.73億元的代價整體收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務100%股權;8月，龍湖物業(yè)完成對楷林商服100%的股權收購。到了當年9月，龍湖物業(yè)再次完成對九龍倉旗下物企的收購。

值得一提的的是，2021年以來相對高頻的收并購動作，也讓龍湖物業(yè)的在管規(guī)規(guī)模得以迅速擴充起來。而在借助收并購迅速擴充規(guī)模的同時，龍湖物業(yè)在全國的布局以及業(yè)態(tài)類型、服務人群也在不斷拓展。

比如在擴規(guī)模方面，龍湖物業(yè)所收購的美好幸福物業(yè)務，覆蓋湖北、安徽等全國10余個省份及城市，服務業(yè)態(tài)包括住宅、別墅、商業(yè)、酒店、寫字樓等各種類型物業(yè)，其物業(yè)管理面積達600多萬平方米;收購九龍倉旗下專注中高端住宅項目的物企，更是為龍湖新增了近900萬平方米的管理面積，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中九成項目位于長三角。

又一個資本通道?

拓寬融資渠道、提高母公司流動性、提升母公司股價，以及獲取子公司股價收益、利于管理層激勵，都是房企分拆物業(yè)板塊上市的背后考量。在業(yè)內人士看來，龍湖智創(chuàng)生活此次正式向港交所遞交招股書后，龍湖集團的又一個資本通道似乎已經隱現(xiàn)。

業(yè)內人士表示，后地產時代，物業(yè)服務領域已成為房企群雄逐鹿的“第二賽道”。近年來，物業(yè)管理行業(yè)頻現(xiàn)上市熱潮，龍湖集團從此前的“觀望者”到“沖刺者”，此次顯然是做好了直面資本市場的準備。

從龍湖集團過往的表態(tài)，也不難看出其內部對于物業(yè)板塊的發(fā)展野心。在龍湖集團上一年度的業(yè)績說明會上，該集團高管邵明曉曾透露，龍湖智慧服務的年增長目標是30%，有一部分增長要通過外延式的收并購實現(xiàn)。

如果龍湖智創(chuàng)生活此次能順利通過IPO，實現(xiàn)與資本市場的接軌，將更加有助于龍湖集團在物管領域謀求更大的發(fā)展。

近年來，隨著越來越多的開發(fā)商分拆物業(yè)公司單獨上市，在市場不斷擴容的同時，物業(yè)領域內的競爭也愈加激烈。更加值得關注的是，隨著今年房地產市場的遇冷和政策面的收緊，以及受地產開發(fā)公司估值持續(xù)下降的現(xiàn)狀拖累，現(xiàn)階段市場對物業(yè)服務企業(yè)的預期似乎也有所下降。

“在擴規(guī)模、搶占市場之外，如何做好服務以及市值管理，將是龍湖接下來需要重點關注的內容。”業(yè)內人士說道。

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