高層對房地產表態(tài)出現明顯變化。就在中央經濟工作會議結束第二天，12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆解讀中央經濟工作會議時表示，房地產是支柱產業(yè)，住房更是居民的消費。

“房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。”同在這次年會上，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀的這番話被業(yè)內認為是對房地產支柱地位的注解。

兩位正部級官員同時表態(tài)相當罕見。上一次類似提法還是在2017年1月，寧吉喆提出，“建筑業(yè)以及房地產中的實體經濟部分，還是我們國家的重要支柱產業(yè)，是滿足群眾住房需求的主要載體。”

剛剛結束的中央經濟工作會議指出，“我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。要擴大內需，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”至關重要。在多位業(yè)內人士看來，要“穩(wěn)字當頭”，暢通國民經濟循環(huán)，房地產就必須實現良性循環(huán)，這與“房住不炒”主基調并不矛盾。

樓市下滑正拖累經濟

2000年以后，我國房地產業(yè)進入快速繁榮時期，并成為拉動國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)之一。

國家統(tǒng)計局數據顯示，2020年房地產業(yè)增加值為7.45萬億元，較2019年增加7%。2020年房地產業(yè)對國民經濟的貢獻率為7.34%,相比于2011年增長了1.65個百分點。從更廣義角度來看，2020年房地產業(yè)與建筑業(yè)合計增加值約14.8萬億元，占國民經濟總量比重為14.5%，成為僅次于工業(yè)、制造業(yè)的第三大產業(yè)。

房地產投資與消費都對經濟增長起到引領作用。2020年固定資產投資增長2.9%，其中房地產開發(fā)投資增長7%。2020年，我國人均居住消費支出5215元，增長3.2%，占人均消費支出的比重為24.6%。

土地出讓金更是成為地方財政收的一個重要來源。2020年全國賣地收入超過8萬億元，同比增長15.9%，占全國財政收入的46%，占地方財政收入的84.03%。14個大城市賣地金額超千億元。

瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤估算，房地產行業(yè)通過直接和間接渠道合計拉動中國GDP增長25%左右(包括多輪傳導效應)，即如果房地產活動整體下跌10%，那么對GDP增速的直接和間接拖累合計可達2.5個百分點左右。

中泰證券首席經濟學家李迅雷判斷，房地產作為居民家庭最大類資產，約占居民部門總資產的60%左右;與房地產直接相關貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產同時作為資產，要占到銀行總資產的30%左右。此外，地方政府的土地出讓金收益加上與房地產相關稅費，則要超過地方財政總收入的30%。因此，房地產對中國經濟增長的直接及間接貢獻也在30%左右。

反觀2021年，房地產投資增速持續(xù)收窄，房地產需求疲軟，全國商品房銷售面積同比增速年內持續(xù)下降，再加上土地市場大幅降溫，流拍頻現，房地產對經濟增長的拉動效果在減弱，甚至開始造成拖累。

根據國家統(tǒng)計局數據測算，10月單月，房地產開發(fā)投資同比下降5.4%，此前三個月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%，這幾乎是一條直線下滑的曲線。新開工面積同比下降33%;房地產銷售額環(huán)比下降21.32%，同比下降22.65%;房地產銷售面積環(huán)比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近歷史最低水平。6月份，70個大中城市中，還只有12個城市新房價格環(huán)比下跌，11月份則有52個城市新房價格下跌。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期通過長效機制對房地產去泡沫的壓力測試下，開發(fā)商、供應鏈、銀行、居民、地方政府等對房地產的信心、信賴度都在下降。信心下降，就意味著需求收縮，供給端自然受到沖擊。市場信心繼續(xù)走弱，反過來進一步惡化開發(fā)商資金。由此，造成了房地產全鏈條下行。

這種下行趨勢如果持續(xù)下去，對明年經濟增長的負面影響不容忽視。中國社會科學院近期發(fā)布的《經濟藍皮書：2022年中國經濟形勢分析與預測》預計，2021年中國經濟增長8%，2022年預計增長5.3%左右。

“房地產相關產業(yè)鏈條較長，在國民經濟中具有系統(tǒng)重要性，特別是對于依賴較高的地區(qū)，房地產市場一旦過度放緩可能觸發(fā)更為復雜的風險傳導鏈條。”中國社會科學院院長謝伏瞻在發(fā)布會上表示。

發(fā)揮支柱產業(yè)作用

在2022年這個特殊年份，“穩(wěn)增長”的意義更加強烈。在中央經濟工作會議上，“穩(wěn)”成為出現頻率最高的字眼。會議指出，明年經濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔負起穩(wěn)定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當靠前。

需求收縮的一個重要表現就是，房地產市場進入長周期下行階段，且短期內仍在降溫，開發(fā)投資明年甚至可能出現負增長。

韓文秀表示，經濟社會發(fā)展是一個相互關聯的復雜系統(tǒng)，要防止出現合成謬誤，不把分兵把關變成只顧自己不及其余，避免局部合理政策疊加后造成負面效應。要防止分解謬誤，避免把整體任務簡單一分了之，更不能層層加碼，導致基層難以承受。制定和實施政策都要堅持系統(tǒng)觀念和實踐標準，遵循經濟規(guī)律，以實踐效果來檢驗政策的成敗優(yōu)劣。

在業(yè)內看來，這顯然包含了對減碳和房地產調控經驗教訓的總結，政策糾偏成為接下來政策層面要做的事。

值得注意的是，這次中央經濟工作會議將房地產放在了明年7項經濟穩(wěn)定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟循環(huán)。其中提到兩個循環(huán)，一是國內大循環(huán)，重在突破供給約束堵點，打通生產、分配、流通、消費各環(huán)節(jié);二是房地產業(yè)良性循環(huán)，即在“房住不炒”前提下，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

會議還強調完善公共服務政策制度體系，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等人民群眾最關心的領域精準提供基本公共服務。

這種變化背后蘊含著政策著力點的微調，即2022年政策基調有望由調結構轉向穩(wěn)增長，加大保障性住房建設將成為重要抓手之一。同時，對租賃住房的支持、對剛性需求的支持，將不是短期政策，而是中遠期政策方向。

要推動房地產業(yè)“軟著陸”和良性循環(huán)，謝伏瞻建議，一是按照市場化、法制化原則處置化解個別房企的風險事件，壓實企業(yè)主體責任。二是審慎管理房地產市場，做好穩(wěn)房價和穩(wěn)預期工作。三是疏堵結合，合理增加人口凈流入城市保障性住房建設，調整信貸供給，通過長效機制促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“通過發(fā)展和利用保障房、長租房、商品房，完善金融、土地、稅收等政策措施，有利于滿足居民更高質量、更多樣化的合理居住需求。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示。

實現房地產良性循環(huán)，才能更好發(fā)揮支柱產業(yè)作用，這正成為樓市調控的下一發(fā)力點。

關鍵詞： 房地產 樓市調控 保障房 長租房