11月23日，中指研究院在上海成功舉辦“2022中國房地產(chǎn)市場趨勢及投資策略閉門研討會(華東)”。

中指觀點

短期房地產(chǎn)市場預計延續(xù)調(diào)整，政策已邊際修復但需時間傳導到銷售端;長期需求仍在，更需把握結構性市場機會。

(1)預計短期內(nèi)樓市調(diào)整趨勢不改。預計11-12月，全國銷售規(guī)模將繼續(xù)回落，房價漲幅進一步收窄，新開工面積下降態(tài)勢難改，開發(fā)投資增速回落。部分城市存在邊際修復預期但政策環(huán)境仍較為嚴格。

(2)近期地產(chǎn)信貸已實質(zhì)性改善，但傳導到樓市尚需時間。9月底以來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，央行不斷釋放信貸邊際改善傾向。房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足。

(3)房地產(chǎn)稅試點低稅率、有免征是共識，但需關注試點城市短期需求端影響。房地產(chǎn)稅征收影響需求預期，試點城市短期銷售量價均可能調(diào)整，但長期影響中性。

(4)長三角區(qū)域經(jīng)濟增長動能強勁，樓市長期健康發(fā)展具備韌性支撐。長三角多數(shù)城市GDP增長較快。雖受2020年疫情影響，長三角的經(jīng)濟增長動能猶在，且樓市發(fā)展具備韌性。從城市群的發(fā)展格局上愈發(fā)圍繞強一二線城市及都市圈核心成員城市。受大環(huán)境影響，長三角樓市短期存調(diào)整壓力，中長期具改善型需求支撐。不同能級城市的住宅、土地市場出現(xiàn)較為明顯的分化趨勢。

房企觀點

房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重打造自身品牌價值，投資回歸價值主義和長期主義。未來房企經(jīng)營業(yè)態(tài)或將更加綜合、復合化，因此需要多維度持續(xù)提升內(nèi)功。當前時點下可適當關注收并購機會。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重打造自身品牌價值，投資回歸價值主義和長期主義。未來的市場周期波動不斷縮短，房企需要回歸經(jīng)營的本質(zhì)來看待債務杠桿。從城市價值的判斷上需要回歸本質(zhì)，尊重市場客觀規(guī)律，未來對于城市的研究以及客戶的研究愈發(fā)重要。

(2)未來房企經(jīng)營業(yè)態(tài)或將更加綜合、復合化。以往很多開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式是以單一住宅為主，相比之下，很多多業(yè)態(tài)復合經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)商(商業(yè)不動產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)字園區(qū)等)的資產(chǎn)屬性和資產(chǎn)價值以及資產(chǎn)結構是優(yōu)于高周轉住宅類型開發(fā)企業(yè)的，長期持有型不僅是壓艙石，也是試金石。

(3)開發(fā)企業(yè)需要多維度持續(xù)提升內(nèi)功。從專業(yè)精度上金流、利潤和各項財務指標的精算是細節(jié)決定成敗的關鍵;從資源深度上需要業(yè)內(nèi)從業(yè)機構差異化的獲取投資機會和資源，從而以差異化市場競爭帶來新的增長的點;從資源轉化上頭部企業(yè)已著手布局產(chǎn)業(yè)孵化，自帶產(chǎn)業(yè)與政府溝通，為地塊賦能創(chuàng)造價值。

(4)當前時點下可適當關注收并購機會。同業(yè)間可在區(qū)域投資、融資渠道、合作開發(fā)等方面加強交流合作，拓展收并購機會，降低承債壓力的同時尋求共同發(fā)展。

金融機構觀點

行業(yè)運行邏輯、信用創(chuàng)造機制均有所改變。當前基本面角度庫存處相對低位，資金面角度供給側調(diào)控效果顯現(xiàn)。當前市場環(huán)境下，政策創(chuàng)新尚有空間。

(1)從基本面角度，當前庫存處相對低位，但2022年樓市難見V型反轉。本次房地產(chǎn)周期預計持續(xù)較長，開工、竣工、投資同步下調(diào)的現(xiàn)象歷史罕有。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)信用創(chuàng)造機制已發(fā)生轉變，房地產(chǎn)領域REITs及股權投資或有較大發(fā)展空間。一方面是對房價預期的轉變影響抵押品的價值的評估，另一方面更加關注主體信用。通過REITS可以實現(xiàn)長短錢置換，通過股權的方式形成長期解決方案，也有助于房企解決剛性剛性兌付問題。

(3)從資金面角度，供給側調(diào)控效果疊加顯現(xiàn)，房企流動性階段性承壓。一方面是貸款集中度管理提高了融資門檻，另一方面預售資金監(jiān)管致房企受限資金增加。此外房企項目層面的股權合作導致個別企業(yè)的風險被鏈式放大。

(4)在當前市場環(huán)境下，供給側政策創(chuàng)新尚有空間。當前庫存處相對低位，但2022年樓市難見V型反轉。本次房地產(chǎn)周期預計持續(xù)較長，開工、竣工、投資同步下調(diào)的現(xiàn)象歷史罕有。以當前核心一二線城市的市場供求關系來看，未來政策需要保持定力，保持市場熱度平穩(wěn)，但從金融防控的角度，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益“，供給側結構性調(diào)整也需要更多的政策創(chuàng)新。

最后中指控股CEO黃瑜女士為本次會議進行了總結發(fā)言。本次會議在復盤2021年房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯、預判2022年市場變化趨勢及分析企業(yè)融資環(huán)境的同時，更加希望通過經(jīng)驗的交流，觀點的分享為各大投資機構及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資提供決策參考。本次會議為金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)搭建了交流平臺，進一步促進了雙方合作，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將起到積極作用。

關鍵詞： 中指研究院 房地產(chǎn) 投資策略 房地產(chǎn)稅